Báo cáo chiến lược của Công ty CK Rồng Việt nhận định, 2020 là một năm thử thách của ngành bất động sản khi thị trường bị thắt chặt bởi tín dụng và nguồn cung. Vậy nhà đầu tư có còn hy vọng?
Các chuyên viên phân tích của Rồng Việt nhận định, dù có nhiều thử thách trong năm 2020 nhưng họ tin rằng các điều kiện pháp lý của ngành bất động sản sẽ được nới lỏng hơn nhưng nguồn cung sẽ tiếp tục bị hạn chế. Theo đó, các chủ đầu tư bất động sản có uy tín, sở hữu quỹ đất sạch sẽ được hưởng lợi từ xu hướng này.
Nguồn cung sẽ được nới lỏng
Nhận định của nhiều các chuyên gia cho thấy, thị trường bất động sản trong năm 2019 bị phủ bóng bởi thắt chặt nguồn cung do trì trệ pháp lý. Nhiều dự án đã được triển khai vào cuối năm nay, dự báo tăng trưởng nguồn cung trong thời gian sắp tới.
Quỹ đất nội thành dần cạn kiệt tại hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, chuyển dịch “sức nóng” sang các tỉnh thành lân cận. Rủi ro tại đây là vẫn thiếu điều kiện cơ sở hạ tầng, dẫn đến nhu cầu mua bất động sản chủ yếu đến từ đầu tư và đầu cơ. Bên cạnh đó, giá đất cũng đã tăng vọt trong các năm gần đây trên tất cả các phân khúc, làm gia tăng mức độ rủi ro.
Thị trường bất động sản 2019 được thúc đẩy bởi các dự án quy mô lớn từ chủ đầu tư Vinhomes. Xét về khối lượng giao dịch căn hộ, Hà Nội ghi nhận tăng 25% trong khi Hồ Chí Minh cải thiện nhẹ 5% so. Mặt khác, nếu loại trừ giao dịch đến từ ba dự án lớn của Vinhomes, tình hình tương đối ảm đạm do nguồn cung bị thắt chặt. Điểm sáng là nhu cầu vẫn tốt với tỷ lệ hấp thụ cao. Giá bán tại phân khúc nhà chung cư tăng trung bình 15-20% so với cuối năm 2018, do nguồn cung sụt giảm.
Nhìn sang năm 2020, Rồng Việt dự báo nguồn cung tổng thể sẽ cải thiện đôi chút nhờ nới lỏng các điều kiện pháp lý, cùng với tăng trưởng giá bán sẽ thấp hơn so với năm 2019. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng đang chuyển trọng tâm sang các thị trường lân cận, để nắm bắt xu thế cải thiện các dự án cơ sở hạ tầng cũng như bù đắp cho sự thiếu hụt tại thị trường Hà Nội và Hồ Chí Minh.
Việc giá đất tăng nhanh ở các tỉnh thành loại 2 và 3 đã thúc đẩy lo ngại về tính bền vững của giá bán và sức khỏe của thị trường bất động sản. Theo đó, một số chính quyền địa phương đã siết chặt việc mở bán và phát triển dự án bất động sản trong vài tháng qua để hạ nhiệt thị trường và tăng cường nỗ lực để kiềm chế đầu cơ.
Điều này cho thấy, nhu cầu vay mua nhà hiện nay còn rất lớn, do mặt bằng lãi suất vẫn ở mức hợp lý. Điều đáng chú ý là nguyên nhân cho sự tăng trưởng tín dụng cao đến từ nhu cầu cho vay đối với người mua nhà. Rủi ro qua đó được phân tán hơn, làm giảm rủi ro chung cho toàn bộ nền kinh tế. Đối với các chủ đầu tư bất động sản, thắt chặt tín dụng đã khiến dòng vốn chuyển dịch sang các hình thức khác, đặc biệt là thị trường trái phiếu.
Theo UBCK Nhà nước, năm 2019 có tới 41% các công ty bất động sản trên thị trường đã tham gia chào bán trái phiếu doanh nghiệp, với tổng giá trị phát hành lên đến 37.000 tỷ đồng (1,6 tỷ USD)…
Quỹ đất lớn dành cho tăng trưởng dài hạn
Nhìn sang năm 2020, tăng trưởng tín dụng sẽ giảm cho vay bất động sản. Theo đó lĩnh vực này sẽ giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho các khoản vay trung và dài hạn từ 40% xuống 30% từ năm 2020 cho đến năm 2022. NHNN đang hạn chế các khoản vay cho lĩnh vực bất động sản, nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và sự an toàn của cả ngành ngân hàng. Rồng Việt cho rằng việc thắt chặt sẽ có chút tác động tiêu cực lên tâm lý và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Nhìn trong dài hạn, triển vọng cho tăng trưởng bất động sản tại Việt Nam là rất tích cực. Các chủ đầu tư tích cực tích lũy quỹ đất để chuẩn bị trong tương lai, đặc biệt là quỹ đất ở các tỉnh ngoại thành. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, chỉ những dự án ở khu vực trung tâm như Hà Nội hay Hồ Chí Minh đạt được tỷ lệ hấp thụ cao, và tình hình sẽ khó khăn hơn đối với các tỉnh thành còn lại.
Do đó, xét trên quỹ đất, Rồng Việt chỉ đánh giá tích cực với các chủ đầu tư tiếp tục còn quỹ đất tại trung tâm và có thể chắc chắn về điều kiện pháp lý, gồm có Khang Điền và Vinhomes.
Xét về tổng quỹ đất hiện tại ở các thành phố lớn nhất như Hà Nội, Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, Vinhomes, Nam Long và Khang Điền là những doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhất. Hiện Vinhomes chiếm lĩnh thị trường với 50% quỹ đất tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh và phần còn lại nằm ở những điểm nóng như tỉnh Quảng Ninh. Nam Long là một trong những nhà phát triển tích cực nhất trong số các công ty bất động sản, với quỹ đất bổ sung mới 230ha trong năm 2019, nằm tại các tỉnh thành “mới nổi” như như Đồng Nai và Hải Phòng….
Tuy nhiên các nhà đầu tư cũng cần thận trọng bởi sốt đất có thể gây ra bong bóng. Giá tăng vọt bình quân từ 50-300% trong vài năm trở lại đây. Savills cũng cho rằng, đầu cơ tỷ lệ giao dịch đầu tư và đầu cơ tại các dự án cao tầng tại Hà Nội và Hồ Chí Minh là khoảng 50%…
Với diễn biến thị trường năm 2020, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ, nhà đầu tư chỉ nên vay dưới mức 40% giá trị đầu tư nhưng tốt nhất vẫn là không vay. Đây là giai đoạn ngân hàng siết tín dụng bất động sản, đồng thời rất khó đoán định về diễn biến lãi suất cho vay trong năm 2020. Trường hợp có sẵn tiền mặt để ra quyết định mua bất động sản, suất đầu tư an toàn hơn
“Nếu thiếu vốn, buộc phải vay, ngưỡng có thể chấp nhận được chỉ nên tương đương 30-40% giá trị tài sản. Trong giai đoạn trước nhiều nhà đầu tư vẫn thắng và có lãi khi vay trên dưới 60% giá trị tài sản nhưng “kịch bản” này sẽ khó lặp lại trong năm 2020 do diễn biến thị trường khó đoán định và nhiều rủi ro” – ông Hiếu nhận định.
