Quy hoạch khu đô thị Tây Bắc TP.HCM

Khu đô thị Tây Bắc hình thành với mục tiêu tạo động lực phát triển nhanh khu vực, kể cả các huyện thuộc tỉnh Long An, Tây Ninh giáp ranh thành phố cùng phát triển; chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế nông nghiệp của địa phương sang dịch vụ đô thị, công nghiệp, sử dụng có hiệu quả hơn quỹ đất hiện hữu, góp phần cải thiện đời sống người dân qua chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tạo thêm việc làm mới, tăng quỹ đất phát triển đô thị ở ngoại vi thành phố, góp phần giảm áp lực dân cư trong khu vực nội thành, điều hoà dân số, lao động ở các khu vực hiện tập trung quá đông, quá tải về giao thông và khó khăn về tổ chức môi trường sống đô thị.

Khu vực quy hoạch hiện có:

– Khoảng 30.000 người

– 5.900 căn nhà

– Mật độ bình quân : 5 người/ha

– Dân cư phân bố chủ yếu dọc theo trục Quốc lộ 22 và Tỉnh lộ 8.

Khu quy hoạch có diện tích khoảng 6000 ha gồm một phần diện tích xã Tân Thới Nhì huyện Hóc Môn, xã Tân Phú Trung, Tân Thông Hội, Tân An Hội, thị trấn Củ Chi và xã Phước Hiệp thuộc huyện Củ Chi.

Đất đa phần bị nhiễm phèn nặng, tuy nhiên nhờ lợi thế thủy lợi kênh Đông nên có khu vực trồng được lúa 1 vụ, cây ăn quả, tràm, phần còn lại là hoang hóa (cỏ năng, dứa rừng) và cây.

Nằm ở cửa ngõ phía Tây Bắc thành phố cách trung tâm thành phố 30 km giao điểm của các trục giao thông chiến lược:

Theo hướng Bắc Nam là đường Xuyên á (Quốc lộ 22)nối kết giữa trung tâm thành phố Hồ Chí Minh – tỉnh Tây Ninh – cửa khẩu Mộc Bài và Campuchia

Theo hướng Đông Tây từ tỉnh Long An – thành phố Hồ Chí Minh – tỉnh Bình Dương là Tỉnh lộ 8

Yếu tố thuận lợi cho việc đầu tư

Kế cận kênh Thầy Cai, kênh An Hạ, Kênh Đông và Kênh 15 là giao thông thủy có ý nghĩa trong việc phát triển vùng.

Định hướng quy hoạch

Các yếu tố phát triển sau:

Vị trí khu đô thị có môi trường trực tiếp giao lưu với các tỉnh và các nước bạn Campuchia, bằng các tuyến giao thông xuyên  Á Quốc lộ 22, Tỉnh lộ 8

Thị trấn Củ Chi với qui mô 150.000 người

Thị trấn Tân Phú Trung qui mô dân số dự kiến 40.000 người

Khu công nghiệp Tây bắc Củ Chi 345 ha

Khu công nghiệp cơ khí Tân Quy 400 ha.

Khu công nghiệp Đức Hòa 2-3 Long An khoảng 2500 ha.

Khu công nghiệp Trảng Bàng Tây Ninh 300 ha

Khu vườn sinh thái 500 ha

Định hướng phát triển đô thị

Là một trung tâm khu vực cấp thành phố về phía Tây Bắc bao gồm:

Trung tâm dịch vụ

Trung tâm thương mại

Trung tâm y tế

Trung tâm văn hóa

Trung tâm giáo dục đào tạo

Trung tâm giải trí

Trung tâm  thể thao

Khu Công nghiệp tập trung, kho bãi trung chuyển của thành phố tại cửa ngõ Tây Bắc

Về động lực phát triển

Trong tương lai, Khu đô thị Tây Bắc sẽ là nơi thu hút dân cư, với khả năng tạo việc làm cao, là nơi có mức tăng trưởng kinh tế nhanh qua sự phát triển dịch vụ công cộng và Công nghiệp. Việc phát triển kinh tế của đô thị theo mô hình tổng hợp, đa năng.

Dự kiến

Cân đối các yếu tố kinh tế – xã hội dự kiến quy mô dân số khu đô thị khoảng 300.000 dân

Khu công nghiệp thu hút khoảng 70.000 lao dộng.

Trong lĩnh vực dịch vụ, thương mại có khả năng tạo được 130.000 việc làm chính thức.

Dự kiến khu trung tâm công cộng khu vực cấp thành phố và khu giáo dục đào tạo (trong và ngoài nuớc) hình thành với khoảng 600 ha đất, sẽ có hơn 60.000 lao động cho các loại dịch vụ đô thị

Định hướng hạ tầng kỹ thuật

Giao thông

– Xây dựng đường xuyên tâm lộ giới 60m tạo trục trung tâm nối kết các khu chức năng đô thị, gắn kết các bãi xe, quãng trường và hệ thống đô thị.

– Mở rộng đường Tam Tân dọc kênh Thầy Cai lộ giới 60m.

– Xây dựng 2 cây cầu qua kênh Thầy Cai nối huyện Củ Chi và Hóc Môn.

– Gắn kết đường giao thông đối ngoại (đường xuyên Á lộ giới 120m) đường xuyên tâm, bồ trí các tuyến đường chính khu vực, tạo thành mạng lưới giao thông hoàn chỉnh. Bến xe vân tải liên tình( dự kiến chuyển bãi xe An Sương hiên hữu ra)

– Tổ chức đường vận tải công cộng đô thị bánh sắt nối nội thành hiên hữu. Bố trí gắn kết đường sắt và hệ thống ga đường sắt quốc gia.

– Khai thác mạng lưới đường thủy kênh thầy cai, xây dựng bến thuyền cho dân dụng và vận tải hàng hóa từ 500 – 1000 tấn.

Chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng và thoát nước mặt

– Nạo vét mở rộng kênh Thầy Cai.

– Đào hồ điều tiết nước.

– Kết hợp tạo cảnh quan.

– Lấy đất san nền cục bộ.

Cấp điện

– Nguồn cấp điện từ hệ thống lưới điện chung lưới điện Miền Nam, nhận diện trạm 220/100/15KV Hóc Môn; xây 2 trạm 110/15-22KV riêng để lấy cho khu đô thị Tây bắc giai đoạn 2015-2020. Dự kiến xây dựng trạm 500/220/10KV cầu Bông để lấy cho vùng Tây Bắc thành phố(gần đường dây 500KV hiện hữu).

 Cấp nước

– Sử dụng nguồn cấp nước kênh Đông nhà máy công suất 200.000 m³ ngày đêm. Nghiên cứu khai thác nguồn nước sông Vàm Cỏ

Thoát nước mưa

– Xây dựng hệ thống cống ngầm, lợi dụng địa hình và phân nhiều khu vực để thoát nước ra kênh rạch, chủ yếu là kinh Thầy Cai.

Thoát nước bẩn

– Xây dựng hệ thống cống ngầm và xây dựng trạm xử lí nước thải riêng cho khu vực.

– Rác thải được thu gom đưa đến bãi xử lí chất rắn Tây Bắc thành phố tại xã Phước Hiệp.

NHÀ Ở XÃ HỘI – NHU CẦU CẤP THIẾT

Ông Trần Trọng Tuấn – Ảnh: TỰ TRUNG

Ông Trần Trọng Tuấn, giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho rằng TP sẵn sàng học cách làm hay của các tỉnh, TP. Tuy nhiên, vấn đề không nằm ở giá nhà 100 triệu đồng mà ở chỗ phát triển nhà giá rẻ với giá linh hoạt, hợp lý để đa số người dân có thể 
mua được nhà.

* Vừa qua lãnh đạo TP đã xuống tham quan nhà ở 100 triệu đồng của Bình Dương. Theo ông, có thể phát triển mô hình nhà ở 100 triệu đồng cho TP.HCM?

– Phát triển NƠXH cũng phải gắn với chỉ tiêu dân số, hạ tầng giao thông, cấp thoát nước, cây xanh, trường học, nhà trẻ… Căn hộ không chỉ là nơi ở, nó còn gắn với điều kiện, không gian sống để quyết định chất lượng sống ở đó.

Việc xây dựng nhà thu nhập thấp vẫn phải xem xét đầy đủ các tiêu chuẩn về nhà ở, quy định xây dựng, chỉ tiêu quy hoạch đã được phê duyệt.

Ở đây nói đến nhà giá rẻ tại TP.HCM phải làm sao đưa ra định hình khung, mức giá đảm bảo sự hài hòa về lợi ích của chủ đầu tư, người thu nhập thấp và xã hội. Không chủ doanh nghiệp nào bỏ tiền ra mà làm không có lời cả. Bản thân người mua nhà cũng muốn nhà có chất 
lượng, ổn định lâu dài.

Đồng thời, mô hình nhà đó cũng phải đảm bảo không gian phát triển đô thị bền vững, không thể phát triển tách rời quy hoạch. Cho nên nhà ở 100 triệu đồng, TP.HCM vẫn làm được, nhưng không khuyến khích. Nếu có làm thì cũng làm rất ít, với những vị trí phù hợp, thỏa mãn điều kiện và chỉ làm ở các khu công nghiệp, đáp ứng 
cho đối tượng công nhân…

* Mức giá mà ông nói phải đảm bảo sự hài hòa về lợi ích của các bên theo ông là khoảng bao nhiêu để số đông người thu nhập thấp 
ở TP.HCM có thể mua được?

– Theo tôi, nhà ở giá khoảng 500 triệu đồng, thấp nhất là 300 triệu đồng, sẽ đáp ứng được nhu cầu của số đông người thu nhập thấp tại TP.HCM. Hiện nay tại TP.HCM, NƠXH dưới 1 tỉ đồng bán rất tốt.

Nói điều đó có nghĩa là nhà ở cho người thu nhập thấp phải đa dạng loại hình, sản phẩm, vừa có loại 1 tỉ, các loại dưới 1 tỉ, loại 500 triệu, 300 triệu đồng… để đáp ứng nhu cầu các hộ gia đình có điều kiện thu nhập khác nhau.

Vấn đề là chủ đầu tư cũng phải tính toán một cách hợp lý trong phân khúc, tính rõ ở khu vực đó, ở địa bàn đó đối tượng khách hàng nhắm tới là ai.

Tính toán thiết kế chi tiết diện tích, chỉ tiêu, mật độ, hệ số sử dụng đất, quy mô bao nhiêu tầng, trong từng tầng mặt sàn bao nhiêu căn, diện tích mỗi căn… Từ đó, cơ quan chức năng xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư cũng như các thủ tục khác.

* Thực tế nhu cầu về nhà ở của người thu nhập thấp tại TP là rất lớn. Hiện nay TP đã có lộ trình như thế nào để giải bài toán nhà ở này, thưa ông?

– Hiện Sở Xây dựng TP đang tham mưu lộ trình, mục tiêu, giải pháp cụ thể cho chương trình phát triển nhà ở của TP đến năm 2025. Còn kế hoạch từ đây đến năm 2020, TP phát triển 39 dự án, với quy mô 45.000 căn. Các dự án này đã và đang triển khai thi công.

Dự kiến đến năm 2020 sẽ có 30.000 căn hộ hoàn thành. Trong đó, đang tính toán sơ bộ có 20% dành để cho thuê, 60% căn hộ để bán, 20% còn lại là nhà ở thương mại để bù đắp chi phí.

Với 20% căn hộ cho thuê để giải quyết nhu cầu cho người thu nhập thấp, không đủ điều kiện mua nhà, chủ đầu tư phải tính toán giá cho thuê hợp lý để người thu nhập 
thấp tiếp cận được.

Sau chuyến tham quan của lãnh đạo TP.HCM tại các dự án nhà ở 100 triệu đồng của Bình Dương, nhiều người mong TP có chính sách đột phá để người thu nhập thấp có thể mua nhà – Ảnh: Bá Sơn

* Còn những chủ đầu tư muốn đầu tư vào dự án NƠXH giá rẻ để bổ sung sản phẩm cho thị trường, Nhà nước cần tạo điều kiện như thế nào?

– Trước hết phải tiếp tục làm mạnh về cải cách hành chính trong năm nay. Ví dụ để được cấp phép xây dựng, hiện nay chủ đầu tư cần thực hiện ba thủ tục: thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật và cấp phép. Để hoàn tất ba thủ tục này phải kéo dài ít nhất 75 ngày.

Bây giờ, sở đã thống nhất tham mưu UBND TP xin ý kiến Bộ Xây dựng thí điểm trong 6 tháng quy trình gộp lại ba trong một. Có nghĩa là để thực hiện ba thủ tục trên, thay vì nộp hồ sơ ba lần, chủ đầu tư chỉ cần nộp hồ sơ một lần, rút ngắn thời gian hoàn tất thủ tục xuống còn 42 ngày.

Và áp dụng cơ chế giải quyết một cửa liên thông điện tử, nghĩa là chủ đầu tư thay vì phải đi các sở, ngành thì Sở Xây dựng TP liên thông các sở bằng mạng điện tử. Việc rút ngắn thủ tục đầu tư giúp doanh nghiệp giảm được chi phí đầu tư.

Theo thẩm quyền, sở, ngành phải đồng hành cùng doanh nghiệp để theo dõi, hỗ trợ, kịp thời tháo gỡ những 
vướng mắc, khó khăn…

Ngoài ra, để người thu nhập thấp có thể tiếp cận với nhà ở giá rẻ, Nhà nước cần có chính sách nới rộng thời hạn cho người thu nhập thấp vay mua nhà. Số tiền vay phải trả hằng tháng xuống mức thấp nhất, nằm ở khoảng 25% tổng thu nhập của hai vợ chồng người mua nhà/tháng.

Với người thu nhập thấp, dù nhà bán dưới 1 tỉ đồng nhưng số tiền trả vượt quá 25% thu nhập/tháng thì hai vợ chồng trẻ, chưa có con cũng không đủ khả năng để trang trải cuộc sống gia đình.